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Ursprünglich als Nebentätigkeit geplant, entwickelte sich Schweden-Immobilien sehr schnell zu einem Unternehmen, daß den vollen Einsatz seines Gründers forderte. Von 1983 - 1994 war Schweden-Immobilien mittels eines Kooperations-Vertrages mit Sparbankernas Fastighetsbyrå AB (Spafab), der Immobilientochter des größten schwedischen Kreditinstitutes Svenska Sparbanken AB, verbunden. Seit 1994 hat Schweden-Immobilien weitere schwedische Makler unter Vertrag genommen und zugleich damit begonnen, unter Zusammenarbeit mit (Franchise) Partnern eigene Büros in Schweden einzurichten. Parallel zu der sich ausweitenden Zusammenarbeit in Schweden entwickelte sich auch das Vertriebsnetz in Deutschland. Während 1983/84 der Vertrieb schwedischer Immobilien ausschließlich über das Büro der heutigen Hauptverwaltung lief,kamen ab 1984 weitere Regionalbüros hinzu. Zur Zeit gibt es neben der Hauptverwaltung in Gnutz (Schleswig-Holstein), die selbst noch das Gebiet Rendsburg-Eckernförde bis Neumünster abdeckt, folgende 5 Regionalbüros:
Zur Zeit gibt es weitere Vertreibskooperationen mit dem BHW in Hannover und der Raiffeisenbank im Kreis Plön e.G. mit 7 Filialen. Seit Mitte 1993 hat Schweden-Immobilien auch ein Landesbüro in Holland. Wirtschaftliche Entwicklung Vorbemerkung In den ersten Jahren des Bestehens von Schweden-Immobilien war Schweden nicht mit den traditionellen Urlaubsländern vergleichbar. Dies hatte zur Folge, daß das Interesse deutscher Anleger bis etwa 1989 am Immobilienerwerb in Schweden recht verhalten war, während der Kauf von Ferienimmobilien in Spanien oder Italien z.B. einen beachtlichen Umfang hatte. Erst ab 1989/90 wandten sich deutsche Kaufinteressenten zunehmend Schweden zu, wobei sicherlich auch ein Anwachsen ökologischer, politischer und gesellschaftlicher Probleme in den traditionellen Urlaubsländern eine Rolle spielte. Hinzu kam aber nicht zuletzt auch ein für Deutsche immer günstigerer Wechselkurs zur Schwedischen Krone und die verstärkte Hinwendung Schwedens zu Europa, die 1995 zum Beitritt Schwedens in die Europäischen Union (EU) führte. Umsatzentwicklung Seit Beginn der Tätigkeit von Schweden-Immobilien wurden bis Ende 2000 auf dem Gebiet des Freizeitim- mobilienverkaufs ca. 70 Mio. Sek umgesetzt. Ca. 35 Mio. Sek wurden allein zwischen 1994 und 1999 erwirtschaftet, also in den vergangenen 5 Jahren etwa soviel wie in allen Jahren zuvor zusammen. Im Jahr 2000 betrug der Umsatz bereits ca. 7 Mio.Sek, was im Vergleich zum Vorjahr eine Umsatzsteigerung von mehr als 15 % bedeutet. Marktanteile Leider liegen keine verläßliche Zahlen über den Kauf schwedischer Immobilien durch Deutsche in Schweden vor, anhand der Schweden-Immobilien ihren Marktanteil bestimmen kann. Jedoch kann auf der Grundlage von in der Presse veröffentlichter Zahlen (Schätzungen) davon ausgegangen werden, daß alleine Schweden-Immobilien ca. 20% aller von Deutschen erworbenen Immobilien vermittelt hat und so mit großer Sicherheit den deutschen Markt im Verkauf schwedischer Immobilien anführt. Marketing Das Marketing-Konzept von Schweden-Immobilien basiert im wesentlichen auf folgenden Grundlagen: 1. Anzeigenwerbung Diese traditionelle Art der Werbung hatte insbesondere in den Anfangsjahren eine zentrale Bedeutung und diente in erster Linie dazu, die Firma Schweden-Immobilien, ihr Angebot und ihre Leistungen einer breiteren Öffentlichkeit vorzustellen. Sie wird heute auf lokaler und regionaler Ebene in der Eigenverantwortlichkeit der Regionalbüros betrieben. 2.) Redaktionelle Berichterstattung Von Anfang an fand die Arbeit von Schweden-Immobilien das Interesse der Medien, die bereits 1986 über die Tätigkeit berichteten. Im Laufe der Jahre nahm das Interesse der Medien an Schweden-Immobilien immer stärker zu und führte dazu, daß alleine 1993 - 2000 eine Reihe namhafter Zeitungen und Zeitschriften über Schweden-Immobilien, z.T. sehr umfangreich, berichtete, Hierbei sind u.a. besonders hervorzuheben folgende Publikationen:
Aber nicht nur in Deutschland fand die Arbeit von Schweden-Immobilien ihre publizistische Beachtung. So berichteten auch eine Reihe schwedischer Zeitungen wie z.B.
Im Mai 1994 griff auch das schwedische Fernsehen das Thema "Immobilienkäufe in Schweden durch Deutsche"auf und berichtete in einem 4-Minuten-Beitrag über die Arbeit von Schweden-Immobilien in den Abendnachrichten. Bereits 1986 entschloß sich Schweden-Immobilien zur Teilnahme an der "Internationalen Touristik Börse" (ITB) in Berlin. Schon 1988 verlagerte Schweden-Immobilien ihren Messeschwerpunkt nach Hamburg, wo sie im Februar mit einem ersten Ausstellungsstand im Rahmen der "Reisen ’88"-Messe vertreten war. An dieser Messe nahm Schweden-Immobilien bis 1993 regelmäßig teil - jeweils mit einem Stand von ca. 60 - 100 qm. Seit 1994 hat Schweden-Immobilien ihre Messeteilnahme in Hamburg eingestellt, da sich die dortigen Aktivitäten und ihre Präsentationen zunehmend auf die Regionalbüros verlagerte. So hat z.B. das Regionalbüro Frankfurt in der Zeit vom 26.02. bis 27.02.1994 in eigener Regie im Rahmen der Limburger Touristikbörse mit einem eigenen Stand teilgenommen. Auch das Landesbüro Holland war und ist an dortigen Regionalmessen beteiligt: so z.B. im Dezember 1993 in Zuidlaren und im Januar 1994, 1995 und 1996 in Utrecht. 4.) Schweden-Immobilien-eigene Aktivitäten Zu den Schweden-Immobilieneigenen Aktivitäten sind in erster Linie zu zählen:
Hotelpräsentationen In unregelmäßigen Abständen lädt Schweden-Immobilien, respektive die Regionalbüros gezielt Kunden aus einer Region zu sogenannten "Schwedischen Wochenenden" in Hotels ein. Hier wird dann anhand von Stellwänden und Videodemonstrationen das Immobilienangebot vorgestellt und den Gästen Gelegenheit geboten, in direkten Gesprächen Fragen zu stellen und zu diskutieren. Natürlich gehört auch immer ein Tisch mit schwedischen Spezialitäten dazu. Besonders hervorzuheben ist eine Aktion, bei der Schweden-Immobilien im Mai '91 an 4 Wochenenden und in 4 Städten (Berlin, Lübeck-Travemünde, Hamburg und Düsseldorf) gezielt eine Freizeitanlage an der Westküste Schwedens ("Tanum Strand") vorgestellt hatte. Werbung auf Fähren, etc. Von 1987 - 1989 war Schweden-Immobilien mit eigenen Prospekten auf den deutschen Fähren zwischen Puttgarden und Rödby vertreten. Von 1996 bis 1998 verfügte Schweden-Immobilien auf der Fähre "Karl Carsten" über ein Info-Schaufenster neben der Rezeption (4,5 m²). Schweden-Immobilien ist seit 1989 auch noch auf den Fähren der TT-Linie (Travemünde - Trelleborg) und der Stena-Linie (Kiel - Göteborg) werblich vertreten ist. Zwischen 1998 - 2002 war Schweden-Immobilien mit einem eigenen Büro und einer Ausstellungsfläche (ca. 200 m²) in Lagan, direkt an der E4 nördlich von Ljungby vertreten. Kundenservice Stephan Metreveli, Inhaber von Schweden-Immobilien ist seit 1995 der einige deutsche Makler in Deutschland mit einer schwedischen Maklerregistrierung. Damit ist Schweden-Immobilien der einige deutsche Fachmakler, der in Schweden offiziell und ohne - für die Käufer teuren! - Korrespondenzmakler in Schweden arbeitet! (siehe --> Verbraucherschutz). Der Service von Schweden-Immobilien umfaßt im wesentlichen folgende Leistungen: 1. regelmäßige Angebotserstellungen 1.) Regelmäßige Angebotserstellung Bei einem Gesamtbestand von z.Zt ca. 6.800 Interessenten (davon sind ca. 10 % als aktuelle Kaufinteressenten anzusehen) ist eine kontinuierliche und gezielte Betreuung nur noch mit Hilfe der EDV möglich. Mit Hilfe dieser EDV werden alle Interessenten in einem 4-Wochen-Abstand angeschrieben und erhalten, sofern sie ihre Immobilienwünsche mittels eines speziellen Fragebogens dargelegt haben, eine Auswahl der zum jeweiligen Zeitpunkt aktuellen Angebote. Diese Angebote sind in deutscher Sprache gehalten und werden in Form von Farbkopien zugeschickt. Indem diese Angebote, zusammen mit einem Rückantwortschreiben, an Schweden-Immobilien zur weiteren Verwendung zurückgeschickt werden, wird eine regelmäßige Kommunikation zwischen Schweden-Immobilien und den Interessenten ermöglicht. 2. Kosten- und Rentabilitätsschätzung Schweden-Immobilien erstellt auf Wunsch und gegen eine geringe Gebühr Kosten- und Rentabili-tätsschätzungen für die jeweiligen Objekte. Diese ermöglichen es dem potentiellen Käufer, sich vor dem Kauf einen relativ genauen Überblick über die auf ihn zukommenden Kosten zu verschaffen. Besonders interessant ist dies im Zusammenhang mit einer möglichen Vermietung, die über die Schweden-Immobilien-Tochter "STUGA - schwedische Jagd- und Freizeithausvermietung" angeboten wird. Das persönliche Gespräch mit dem potentiellen Käufer ist von entscheidender Bedeutung und gibt die Möglichkeit, über alle Fragen und Probleme, die mit dem Kauf einer Immobilie in Schweden zusammenhängen, ausgiebig und detailliert zu sprechen. Hier liegt auch die zentrale Aufgabe der Regionalbüros von Schweden-Immobilien, deren Mitarbeiter auf Einladung alle Interessenten zu Hause aufsuchen oder diese zu Gesprächen in ihre Büros einladen. Es schafft darüber hinaus das vor allem notwendige Vertrauensverhältnis zwischen dem Makler und dem Interessenten, der sich im besonderen Maße beim Kauf einer Auslandsimmobilie auf die korrekte Betreuung verlassen muß. Wenn nach einer gewissen Zeit der Betreuung und Angebotserstellung in Deutschland beim Interessenten der Wunsch zum Erwerb eines entsprechenden Objektes in Schweden konkret geworden ist, wird es erforderlich, sich die zuvor ausgesuchten Objekte "vor Ort" anzusehen. Hier nun bietet Schweden-Immobilien dem Interessenten die Möglichkeit zur Buchung einer Besichtigungsfahrt, wobei dieser die Wahl hat, entweder selbst nach Schweden oder aber mit dem firmeneigenen PKW nach Schweden und zurück zu reisen. Station und Treffpunkt in Südschweden ist das Vertragshotel "Hotel Post" in Oskarshamn. Schweden-Immobilien übernimmt alle erforderlichen Buchungen, sei es die für die Fähre oder für die Übernachtungen. Am Tage nach der Ankunft im Hotel beginnt die eigentliche Besichtigungsfahrt, bei der die zuvor ausgesuchten Objekte angefahren werden und ausreichend Gelegenheit geboten wird, diese genauestens zu untersuchen. Die Kosten für die Besichtigungsreise - z.Z. 180,- € /Erw. von/nach Deutschland oder 90,- € /Erw. innerhalb Schwedens (zzgl. 25,- € / Pers. nördlich der Linie Kalmar - Ljungby) - werden zu 50% bei einem Kauf aufgrund dieser Fahrt erstattet! In unregelmäßigen Abständen führt Schweden-Immobilien auch Gruppenreisen durch. Diese Gruppenreisen - in aller Regel werden hierfür Reisebusse mit 30 - 40 Plätzen gemietet - finden für bestimmte Zielgruppen statt oder werden bei einer Häufung von Besichtigungswünschen erforderlich. Eine solche Gruppenreise dauert mit An- und Abfahrt in aller Regel 4 Tage. 5.) Vertragsabfassungen und Erläuterungen Kommt es nach einer Besichtigung zum Kaufwunsch, übernimmt Schweden - Immobilien die Abfassung des Vertrages und deren Erläuterung. Grundsätzlich verwendet Schweden - Immobilien zweisprachige Kaufvertragsformulare. Besonderen Wert wird auf die genaueste Erklärung des Kaufvertrages gelegt, da die gesetzlichen Bestimmungen und Verfahrensweisen in einigen Teilen von dem in Deutschland üblichen Procedere abweichen und dem deutschen Käufer vor Unterschrift unbedingt dargelegt werden müssen. Eine Finanzierung der Freizeitimmobilie in Schweden stellt bei ausreichender Bonität des Käufers kein Problem dar. Allerdings wird kaum noch eine Finanzierung in Schweden möglich, da die schwedischen Kreditinstitute zunehmend meinen, daß deutsche Käufer in Deutschland finanzieren sollten, wo man den Kunden auch besser kennt. Wir bieten in erster Linie eine Finazierung mittels eines Bausparvertrages an (BHW). Auch sollten zwei Dinge beachtet werden: Unter Umständen kann aber ein privates Darlehen bei der Hausbank günstiger sein. Nachdem der Kaufpreis sowie die Kosten für die Grundbucheintagung und die Grunderwerbssteuer auf dem Treuhandkonto eingezahlt worden ist(bei Vertragsabschluß ist ein Handgeld in Höhe von 10% des Kaufpreises zu hinterlegen)sorgt Schweden-Immobilien als zugelassener schwedischer Makler dafür, daß die Grundbucheintragung für den Käufer in Schweden erfolgt. 9.) Um- und Anmeldungen bei der Hausübernahme Der umfassende Service von Schweden-Immobilien bedeutet für den Kunden, daß er sich auch nicht um die Um- oder Anmeldungen von Strom, Wasser, Müllabfuhr oder sonstiges zu kümmern hat. Alles dieses erledigt Schweden-Immobilien, wobei nicht vergessen wird, auch ein Bankkonto für den neuen Eigentümer einzurichten, mit dessen Hilfe er dann in Zukunft alle Zahlungsvorgänge erledigen kann. Da es seit Mai 1994 erlaubt ist, Haustiere mit nach Schweden zu bringen, können interessierte Eigentümer die entsprechenden Unterlagen (in deutscher Sprache) von Schweden-Immobilien erhalten. Schweden-Immobilien arbeitet mit einer der größten Versicherungsgesellschaften Schwedens zusammen und bietet diese ihren Kunden an. Eigentümer, die über Schweden-Immobilien ihre Versicherung abgeschlossen haben, haben im Falle eines Versicherungsschadens Anspruch auf die Schadensbearbeitung durch Schweden-Immobilien, ohne komplizierte Kommunikation mit der Versicherung in Schweden. 11.) Reparaturen und Renovierungen Seit Ende 1993 arbeitet Schweden-Immobilien mit einem schwedischen Bauunternehmen partnerschaftlich zusammen, wodurch es möglich wurde, dem Käufer bereits vor Abschluß eines Kaufvertrages für eventuell notwendige oder gewünschte Reparaturen oder Renovierungen verbindliche Kostenvoranschläge unterbreiten zu können. Der Vorteil für den Käufer liegt auf der Hand: - eventuelle Reparatur- und Renovierungskosten werden vor Vertragsabschluß - Reparatur- und Renovierungsarbeiten werden von Schweden-Immobilien 12.) Vermietung von Freizeithäusern Seit 1987 bietet Schweden-Immobilien über ihre Tochterfirma "Stuga - schwedische Jagd- und Freizeithausvermietung" allen deutschen Eigentümern von Freizeitimmobilien in Schweden die Möglichkeit einer Vermietung an deutsche Urlauber. Neben einer bundesweiten Werbung in den Printmedien und den Regionalbüros von Schweden-Immobilien werden diese Mietobjekte in erster Linie den Kaufinteressenten, die bei Schweden-Immobilien registriert sind, angeboten. Die Vermietung eines Freizeithauses in Schweden hat für den deutschen Eigentümer im wesentlichen zwei Vorteile. 1.Der Kauf einer Freizeitimmobilie stellt eine Kapitalinvestition dar - steht diese Immobilie leer, ist sie totes" Kapital, für die zusätzlich noch die laufenden Betriebskosten anfallen. Durch eine Vermietung ist die Möglichkeit gegeben, das eingesetzte Kapital (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) sowie die laufenden Betriebskosten ganz oder teilweise wieder einzubringen. 2.Neben dem finanziellen Aspekt hat die Vermietung eines ansonsten leerstehenden Freizeithauses den Vorteil einer besseren Substanzerhaltung. Kauf-, Kaufneben- und Betriebskosten Die Kosten, die für den Käufer einer Immobilie in Schweden entstehen, lassen sich in 2 Kategorien einteilen: Das sind die Kosten, die ausschließlich durch den Kauf entstehen und sich in Kauf- und Kaufnebenkosten unterteilen lassen. Diese Kosten fallen jedes Jahr an und können als Betriebskosten bezeichnet werden. An erster Stelle ist hier der Kaufpreis der Immobilie zu nennen. Da die Immobilie in Schweden liegt, der Verkäufer (in aller Regel) ein Schwede ist und ein nach schwedischem Recht gültiger Kaufvertrag abgeschlossen wird, ist der Kaufpreis in Schwedischen Kronen (Sek) zu entrichten. Hinweis: Bei Angeboten, die in Deutscher Mark vorgelegt werden, ist Wachsamkeit angeraten,da die Gefahr eines für den schwedischen Markt überhöhten Preises besteht - diese Angebote sollten in Sek zurückgerechnet werden, um sie dann mit entsprechenden Angeboten auf dem schwedischen Markt zu vergleichen! Wie hoch der jeweilige Kaufpreis in Euro (€) ist, hängt somit entscheidend vom gültigen Wechselkurs ab. Zu den Kaufnebenkosten sind vor allen Dingen zu zählen:
Manchmal werden Objekte zum Verkauf angeboten, bei denen das Grundstück noch nicht vermessen ist, da der Verkäufer es z.B. dem Käufer überlassen möchte, die Größe resp. die Grenzen, mitzubestimmen. In solchen Fällen übernímmt dann sehr häufig der Käufer die Kosten der Vermessung (je nach Größe zwischen 1.000,- und 3.000,- € Als jährlich wiederkehrende Kosten sind die Kosten zu bezeichnen, die im Rahmen des Unterhaltes und Betriebes der Immobilie anfallen. Hierzu gehören unter anderem
Da die Kosten für Strom, Wasser und Abwasser sowie für Telefon verbrauchsabhängig sind, können keine genauen Angaben über deren tatsächliche jährliche Höhe gemacht werden. Auf der Grundlage einer Umfrage von Schweden-Immobilien bei deutschen Eigentümern von 1998 wurde festgestellt, daß diese Kosten bei einer Nutzung der Freizeitimmobilie von 8 Wochen im Jahr durchschnittlich 2.000,-- € pro Jahr ausmachen.t |
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